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大陸國家統計局昨日公布資料顯示，7月全大陸70個大中城市房屋銷售價格，比去年同期上漲10.3%，漲幅比6月縮小1.1個百分點。此外，開發商資金來源及開發投資規模較上月相比也繼續滑落。...

大陸國家統計局昨日公布資料顯示，7月全大陸70個大中城市房屋銷售價格，比去年同期上漲10.3%，漲幅比6月縮小1.1個百分點。此外，開發商資金來源及開發投資規模較上月相比也繼續滑落。

雖然7月的房價比去年同期上漲1成，但漲幅開始趨緩；根據觀察，大陸的房價在4月達到漲幅最高點之後，開始進入下降通道；多位業內人士表示，在宏觀調控繼續收緊的政策預期、開發商融資受阻，以及土地市場回暖的背景下，預計下半年房價還將繼續滑落。

樓市價格明顯下降

大陸統計局資料顯示，1月到7月，全大陸商品房銷售面積4.58億平方公尺，比去年同期成長9.7%，增幅比上半年滑落5.7個百分點；銷售額2.29兆元（人民幣，下同），比去年同期成長16.8%，但增幅比上半年滑落8.6個百分點。

7月當月，全大陸商品房銷售面積6466萬平方公尺，比去年同期下降15.4%；全大陸商品房銷售額3066億元，下降19.3%。

中原地產三級市場總監張大偉認為，銷售額下調幅度超過銷售面積，可見價格已經明顯出現下滑，從全大陸範圍來看，樓市的價格下調趨勢已經形成。

前7月，除銷售面積和銷售金額漲幅繼續滑落外，開發商資金來源以及開發投資規模也繼續回落。

資料顯示，1月到7月，房地產開發企業本年資金來源38876億元，與去年相比，成長39.4%，但較上半年45.6%的漲幅，已經下滑了6.2個百分點。從各項融資管道來看，開發商自籌資金比例仍占主體，利用外資增幅最明顯，國內貸款比重繼續下滑。

開發商資金壓力大

張大偉認為，這顯示金融政策在房地產行業的收緊，已經影響了開發商，國內融資管道繼續受阻，預計下半年，將有部分開發商可能因為資金壓力，而率先降價銷售。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，隨著下半年新的案件供應量增加，開發商如果不降價，資金壓力會比較大。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉也持相似觀點，在萬科等龍頭房企前段時間的降價示範作用下，預計很快將形成降價的骨牌效應；此外，土地市場逐漸變得理性，也是不少開發商選擇降價的原因之一，在降價銷售的同時，則趁機低價進攻土地市場，以等待新一輪的市場。

不過，楊紅旭認為，只有經過兩季左右的持續下跌之後，房價才有可能基本調整到位，所以調控仍不能放鬆。

 

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政府打房風聲鶴唳，預售與房屋巿場來客量驟降，讓先前大幅飆升房價如洩了氣的氣球，失去上升動力。永慶房屋總經理葉凌棋昨日表示，由於房價「滯漲」，不少投資客選擇獲利了結，近來新成屋委售案暴增，以致議價空間擴大，比成屋高出5％至10％。

永慶房屋研展部調查，今年6月大台北地區二線熱門區域包括內湖、南港、文山、中和、新店與板橋等地新成屋託售量較去年同期暴增，其中以中和成長幅度最高，逾五成以上，南港與新店也達三成以上，其餘內湖、文山、板橋則分別較去年同期成長3％至15％。

葉凌棋說，預期這種情況將由今年下半年延伸至明年上半年。隨著託售量暴增，新成屋議價空間跟著擴大，較成屋高出5％至10％，另外新成屋在售價上也多與號稱「不動產期貨」產品的預售房價存在一段差距。

永慶房屋調查，上述六大新成屋湧現區，目前新成屋房價較預售屋便宜約3％至25.33％，每坪單價便宜2萬至9萬。

雖說投資者再怎麼便宜賣，也多會以高於當初買進價格，惟信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，若是同一個社區有5、6戶以上託售，價格彈性大增，多可較目前周邊預售屋便宜5％至10％，若是同社區釋出戶數高達一成以上，或許還可以較周邊預售案便宜二成左右買進。

蘇啟榮指出，新房屋有屋齡短、設計新穎，防震系數高等好處，賣相較佳，因而不少北巿老舊公寓、大廈居民願意選擇在大台北第二圈的南港、內湖、中和、文山、新店、板橋等地買進價格便宜的新成屋遷居。

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隨著景氣波動，套房市場向來起伏最大，今年以來政府祭出一連串緊縮房市的措施，造成全國的套房推案被打入冷宮，自第2季開始掛零，今年鬼月（農曆7月）距離928檔期較近，目前所知北台灣推案量1,500億元，較往年同期更高，顯見建商仍看好後市、積極推案，但套房產品卻「零推案」，套房市場嚴重受創。

根據國泰房地產指數季報及住展雜誌的統計，皆可看出，套房推案自第2季開始掛零。住展雜誌研發長倪子仁指出，央行出手打投資客，槓桿操作愈多的投資客，受傷就愈重，此外，套房產品向來投資意味較濃，出手收購最多套房的也是投資客，這讓建商嗅到苗頭不對，推案時就會避開套房產品，影響銷售成績。

不僅是套房預售案掛零，即將完工交屋的套房新成屋，近期也掀起拋售潮。房仲業者觀察，北縣板橋知名建案即將完工交屋，戶數近2,000戶之多，其中有6成比例是套房產品，周邊房仲店頭皆收到不少委售案件，單是一家房仲品牌就收到幾十件的委售件，且以套房產品居多。

再以成屋來說，套房產品的供給量龐大，空租壓力大，租金報酬率不如以往，不論是預售或中古屋的套房產品，若要當套房包租公，但考量到待租期愈拉愈長，若想要短期轉售賺價差，又要承擔接手力道弱的風險，等於是無利可圖，因此套房產品漸失去買方的青睞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房地產市場中的「豪宅」與「套房」產品，都是走「高單價」路線，在原物料價格調漲的狀態下，高單價產品能讓建商迅速獲利。

然而，因銀行近年對套房產品的放貸成數保守，使得套房產品較難脫手，造成買氣下滑，反觀豪宅產品，卻因資金回流台灣，買氣持續噴出，再加上市場話題不斷，富豪看好後市，因此豪宅價格屢創新高，由今年預售市場中，「豪宅」產品獨占鰲頭，但「套房」卻冷清，可見一斑。

此外，由住展雜誌研發出的「套房指數」，也可看出投資客購買套房當包租公的意願與強度，4年前，套房產品的投資風潮盛行，當年光是套房的推案量就有15,285戶，「套房指數」達15.2分創史上新高後，下滑至去年2.3分新低點，今年套房指數將更加探底。

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過去較不被一般民眾接受的福地附近住宅，隨著近年來台北地價不斷飆高，同樣精華地段靠近福地每坪的價格至少差了15％，甚至有不少是豪宅產品，因此不少預算有限的民眾仍願突破迷信買進。房仲業者表示，若以自住考量加上可克服心理障礙的話，不失為擠進北市精華區段的管道之一。

農曆7月1到，不少購屋人都會選擇暫時休兵，特別是目前台北市買房子難度提高，近幾年不少購屋人想要成家，又沒有太多忌諱，會願意選擇面福地(即墳地)的住宅，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因為福地是天生的缺陷，賣方不只開價低，讓價機會也大，價差至少都會低個15％以上，甚至有不少是豪宅產品，以信義路五段的寶徠花園廣場為例，面福地的價格落在100-120萬/坪之間，不面福地的價格為120-150萬/坪，如果純粹自住考量，單坪價格立即少了20萬。

房仲業者表示，這類看得到福地的住宅，過去較不為民眾所接受，一方面是風水考量，二方面是面對福地的住宅大多近山邊，住起來相對陰濕。但這幾年房價狂飆，福地概念宅價格至少低於周邊15-20％，讓購屋人接受度提高，其中又以寸土寸金的台北市接受度最高，像是文山區辛亥路一帶，大安區捷運六張犁站周邊，信義區的信義路五、六段尾，內湖區文湖路附近，都是在台北市，但房價相對親民，也讓很多預算有限的購屋人願意進場。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，寸土寸金的城市裡可能因為早期都市規畫未盡完備或是發展快速的情況下，產生了陰宅與陽宅爭地的狀態，文山、大安、信義等行政區域部份路段的高樓層產品都可見福地夜總會。墳墓的存在與接受度因人而異，在買與不買之間似乎已經沒有太大的影響，有忌諱的人是完全不予考慮，能接受的買方有部份則會以此作為議價條件和話題切入。

不過，不少國人還是很在意福地的問題，實際交易上確實也有交屋後才發現福地比鄰而居的糾紛，要避免這樣的問題，徐佳馨指出，相較於預售屋，中古屋可以觀察周邊是否有福地，也可以就近詢問在地住戶，比較不會類似的糾紛。

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為遏制房價、嚴打炒房現象，近來大陸官方頒布「新國十條」等政策努力打擊房產投機；據大陸國家統計局昨公布的數據顯示，七月份，大陸七十個主要城市房屋銷售價格比去年同期上漲一○.三％，但漲幅較六月份縮小一.一％，其上漲速度是六個月以來最慢，顯見大陸官方祭出的打擊措施初步見效。

此外，據大陸海關總署昨公布數據顯示，七月份，大陸外貿出口值及進出口總值均創下金融危機以來的月度新高，是○八年七月以來的最好紀錄，恐加劇歐美要求人民幣升值的壓力。

大陸國家統計局昨發布二○一○年前七個月大陸房產的運行情況報告。報告顯示，七月份大陸商品房銷售面積比去年同期下降一五.四％，銷售額下降一九.三％。

報告還指出，七月份，大陸七十個主要城市新建住宅銷售價格比去年同期上漲一二.九％，漲幅較六月份縮小一.二％。在二手屋銷售價格方面，比去年上漲六.七％，漲幅比六月份縮小一％，比六月份降幅縮小○.二％。

在進出口數據上，七月份大陸對外貿易順差達二八七億美元。其中，七月份，大陸出口總額達一四五五億美元，同比增加卅八.一％；進口總額一一六八億美元，同比增長廿二.七％。

大陸商務部國際貿易經濟合作研究院國際市場部主任趙玉敏表示，歐美經濟仍然衰弱，在外部環境不好的背景下，歐美等國失業率居高不下，收入下降，信貸緊縮，可支配收入減少，歐美消費者將變得更依賴較便宜的中國產品。

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台北市財政局昨（10）日公告大安區復興南路敦南派出所地上權開發案招標計畫，將首度採地上權設定50年、不一次賣斷土地的方式，底價為6.2億元，基地面積406坪，預計改建為12層樓，樓下為派出所，樓上則規劃為商辦，由於基地位於東區精華地段，已引發業者高度關注。

為了抑制台北市房價不斷飆漲，以及活化台北市市有土地，台北市長郝龍斌指示，未來北市市有地招標將改採不賣地、採設定地上權方案辦理，大安區敦南派出所改建案，就是郝龍斌指示下達後的第一個建案。

敦南派出所改建案位於台北市大安區復興南路1段與復興南路1段219巷交叉口，都市計畫使用分區屬於敦化南北路特定專用區（A區），土地面積共1,344平方公尺，平均容積率約520％，土地管理機關為警察局，現址委託民間經營平面停車場使用。

財政局指出，敦南派出所改建案規劃興建12層樓，由於派出所需求的樓地板面積僅有648坪，約佔總樓地板面積的17％，剩下的3,380坪樓地板面積，將由投資人依照都市計畫等相關法令規定使用。

根據都市計畫法規定，特定專用區不得蓋住宅、營業性浴室（含三溫暖）、視聽歌唱業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、電動玩具店、網咖及電腦網路遊戲業使用。儘管該基地不能蓋豪宅，但財政局說，可作商務旅館使用。

財政局長邱大展指出，敦南派出所改建案，市府除可收權利金6.2億元，另外每年可藉由房屋稅、土地租金（當期公告地價總值5％）等，每年多增加收入1,200萬元。

財政局公告指出，敦南派出所改建案權利金底價為6.2億元，以權利金公開競標最高出價者為得標人，得標人應在得標日次日起20日內，一次繳清權利金，市府將在99年9月27日下午5時截止投標收件，並在99年9月28日開標。

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為了增加市庫收入，並抑制北市飆漲房價，北市府宣布今後市有精華地將以不賣斷、設定地上權的方式招商，除了將在9月底開標的敦南派出所改建案外，北市還將陸續推出包括信義計畫區精華土地等5筆大型開發案，總招商金額將超過3,000億。

5大開發案分別是信義計畫區A25土地案、世貿二館案、光復東村案、舊市議會案與士林北投科技園區案。

5筆待價而沽的土地，位於忠孝東路與松仁路口、亞太會館旁的的A25土地，面積約2公頃多，堪稱信義區內僅存的最大筆土地，總建坪約3萬多坪。

另外，世貿二館旁的A15、A18、A20土地，正對台北101，面積1.7公頃，財政局希望上述2筆土地能在今年底或明年初進行招商，由於信義計畫區內目前僅剩三筆未處理的土地，北市府未來訂定的招標底價格外受矚目。

此外，光復東村案也就是現在的興國公園，面積也將近1.7公頃，預計將作為商辦使用。

至於忠孝西路上、政院斜對面的舊台北市議會土地，面積約2,700坪，北市府指出，若能成功規劃整合附近的女青年會及國民黨土地，總開發面積將可達7千多坪。至於北投士林科技園區T16、T17、T18土地開發案，面積亦有2萬多坪，3案都將在明年陸續招商。

財政部指出，除大面積精華黃金地將陸續招商，北市府亦已規劃部分位於精華區內的警察局、消防局改建開發案，希望透過公開招商，達到市有地活化、增加市庫收入的目標。

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東森（2614）帳上廣達1.1萬坪的關渡土地傳出找到買主。據透露，全球知名的購物中心集團奧特萊斯DFO日前拜會東森董事長王令麟，提出購買或雙方合作模式，在東森關渡土地上，興建全台最大購物中心，東森開價約55到6...

東森（2614）帳上廣達1.1萬坪的關渡土地傳出找到買主。據透露，全球知名的購物中心集團奧特萊斯DFO日前拜會東森董事長王令麟，提出購買或雙方合作模式，在東森關渡土地上，興建全台最大購物中心，東森開價約55到60億元，如果順利成交，扣除40億元土地成本，粗估獲利將達15到20億元，對東森每股貢獻約1.07元到1.4元。

東森今年第一季EPS達0.7元，第二季因認列與沙鋼公司船舶再回租合約未實現損失近1億元，獲利較第一季衰退，但上半年EPS仍有近1元實力，且東森每股淨值約10.52元，以昨日收盤價為8.69元計算，股價淨值比不到一。假如東森順利在年底賣掉關渡土地，全年EPS上看2.5元到3元，本益比僅3.5倍不到。

對於關渡土地找到買主一事，東森總經理廖尚文指出，目前尚未被告知這件事，如果有，一定會召開董事會討論此事。他說，關渡土地一直有買家在接觸，但都還未到拍板敲定階段。

東森主管透露，該筆土地正在申請都市更新，台北市政府不希望公司一面申請都更，一方又要出售，因此對於售地一事，公司一直相當低調。

市場之前傳出，王令麟對關渡土地開出62億元起價，造成買家觀望縮手。甚至有傳言說，王令麟主導出售關渡土地，將會作為與旺旺蔡家聯手購買有線電視系統台中嘉的資金。

房產業者︰賣相不錯

東森關渡土地是購自力霸集團旗下嘉麵關渡廠，可說是帳上最有價值的土地資產，東森在今年董事會中還決議將以總價不低於55億元的價格，對外求售；房地產業者估計，以每坪約48萬元的開價來看，符合行情價，加上台北都會區上萬坪的科技廠辦園區炙手可熱，賣相不錯。

除關渡廠土地外，東森在中國上海投資的物流事業東企發展，在2007年1月以每畝約人民幣50萬元，取得上海浦東316畝土地，近來該區域每畝市價已上漲到130~150萬元，幾乎漲了近三倍。

此外，東森位於楊梅的東森山莊房地產建案，總銷金額約30多億元，「國道一號五股到楊梅拓寬工程」已在去年11月動工，預計101年可以完工，完工後，台北到楊梅的時間將會大幅縮短，有助於建案銷售。

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過去鬼月是房地產淡季，但今年原本市場預期將爆出1,500億元大量，後來卻在央行打房的餘波盪漾，以及許多「台北好好看」申請案未通過而遞延推案的雙重影響下，推案量硬是比預期少了近四成，剩下不到1,000億元。...

過去鬼月是房地產淡季，但今年原本市場預期將爆出1,500億元大量，後來卻在央行打房的餘波盪漾，以及許多「台北好好看」申請案未通過而遞延推案的雙重影響下，推案量硬是比預期少了近四成，剩下不到1,000億元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，央行自6月底採取實施選擇性信用管制等措施到現在已經一個多月，對投資客的緊箍咒開始逐漸發酵，因此目前市況並沒有太好，不少建商乾脆選擇等鬼月過後，到928檔期才一起推案，因此才會使得鬼月的推案量比預期下滑4成。

海悅廣告總經理曾俊盛表示，鬼月的新推案量不到1,000億元，許多「台北好好看」的指標大案因建照下不來，紛紛延後推案，主要以大直、南港影響最鉅，其中大直金泰段有千億元案量延後推出，包括興富發大直案、以及興富發與白天鵝建設合建案，光兩案就有400億元；至於南港則有總銷400億元的國揚南港案、700億元的「南港輪胎舊廠案」、200億元的日勝生南港案等三大案，也都遞延。

倪子仁表示，同樣在建照上有問題的，還包括目前百案齊發的新莊副都心，業者私下透露縣府有押照的情況，有很多案子都是卡在縣府審核建照速度過慢，導致建商只能先進場，向客戶收訂金，但價格沒開出來而不能簽約，而遠雄建設原本預定9月要在新莊副都心推出兩個案子，同樣是因為建照下不來，只能順延，使得鬼月的推案量光遠雄就少了200億元。

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農曆7月「鬼門開」，但是購屋民眾對於鬼月買房的觀念大不同，房仲業者調查，高達74.4%的購屋族群，分別因為價格好談、少人看屋較方便等優勢，繼續看屋，不影響原有的購屋計畫。...

農曆7月「鬼門開」，但是購屋民眾對於鬼月買房的觀念大不同，房仲業者調查，高達74.4%的購屋族群，分別因為價格好談、少人看屋較方便等優勢，繼續看屋，不影響原有的購屋計畫。

根據中信房屋官網調查，27.8%的消費者認為鬼月好殺價，優惠可能比較多，反而趁機看屋。而23%的購屋族則認為鬼月看屋者少，看屋時間好約，也不用人擠人，鬼月先看屋，鬼月後再下訂，還有23.6%的民眾認為鬼月對購屋計畫無影響，只有25.6%的購屋族選擇寧可信其有，盡量不在鬼月看屋、購屋。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，雖然農曆7月屬房地產交易淡季，打房政策持續影響大台北地區成交量，但是價、量跌幅均溫和，各店頭的委售物件數量也未因鬼月或打房而減少，北部未受打房波及的區域，最近反而很熱銷。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，傳統檔期與鬼月淡季效應，在房地產市場越來越不明顯，觀察全台交易量，目前以桃園縣業績最好，尤其機場線沿線最明顯，像位於蘆竹鄉的A10站等。由於目前房價持續穩定，買賣雙方有信心且未縮手的現況，8月份房地產交易仍樂觀可期。

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