• 推薦一
• 推薦二
• 推薦三
• 推薦四
• 推薦五

...

--------YAHOO轉載

...

...

六月原本是房地產旺季，今年卻因為央行打房政策不斷，加上上月連日大雨，七月起又持續高溫，影響預售案場來客量，代銷業者粗估，六、七月來客量較央行打房前減少一、二成，政大教授張金鶚預期，下半年房價將慢慢下修5％至10％，至於後續發展，則要視央行的動作而定。

根據住展雜誌推估，房地產市場受五都選舉在即、政策性打房、地方都審速度拖延等因素影響，建商推案轉趨保守。以北台灣為例，全年推案量已由原預期的7500億元，下修為6800億元。新聯陽副總經理黃清益指出，預售屋案場來客量，較打房前減少一至二成。

住展房屋網總監陳韻如表示，買方看屋趨緩可以理解，大多是想要等等看，建商也想要避開渾沌不明的時期，等五都選後態勢明朗再推案，代銷業者眼看業者不降價，接案意願也是意興闌珊。

整體而言，預售市場僅有少數區塊脫穎而出，像是台北市相對低總價的大同區、持續熱賣的三峽及樹林段、台北客增多的桃園市、即將通車的蘆洲線沿線的三重及蘆洲、受惠於綠山線的淡海新市鎮，投資人氣未減的新莊市等等。除了這些地區，其餘地區的買氣都陷入低迷，僅屬個案表現。

政大教授張金鶚昨日出席世界華人不動產學會記者會時則指出，央行下重手採行的針對性管控措施後，已很清楚的讓投資客有所警惕，尤其日前已經簽署兩岸經濟合作架構協議（ECFA），讓這個已經炒作一年多的題材可說是利多出盡，他建議投資客，「現在是最好的賣點」。

--------YAHOO轉載

...

回應央行升息，外銀近期再推「抵利型」房貸搶市，昨日匯豐率先點火，除將首年加碼幅度殺到1.3個百分點，是這類商品利率最低者；此外，更將授信目標擴大到台商、台幹，不管是領人民幣還是港幣，申貸時都可認列收入。

央行6月宣布升息後，下半年持續升息機會大增，對貸款金額動輒上百萬的房貸戶而言，負擔也會逐季增加。看準房貸戶的「升息恐懼」，花旗、匯豐及渣打三間外銀，近期均力推抵利房貸，強調存款可抵貸款利息，搶客更陷入激戰。

以花旗為例，標榜「雙薪省利」，鎖定有兩份收入的雙薪夫妻，貸款可同時連結兩個約定帳戶，可達雙倍抵利效果。匯豐則以利率取勝，除目前利率是各外銀中最低之外，還搭配雙周繳，強調可提前償還部分本金，省息效果加倍。

利率部分，抵利型較一般型多出0.3個百分點。計息作法，如匯豐又分為階梯式、一段式兩種，階梯式首年加碼1.3個百分點、第二年加碼1.7個百分點、第三年起加碼2.1個百分點；一段式則加碼1.8個百分點，採機動計息。

以貸款金額800萬元、貸款年期20年為例，只要在抵息帳戶起存10萬元，貸款期間內，每月再存入3千元，實質利率就會低於一般房貸。此外，根據銀行業者試算，若能搭配雙周繳還款，省息效果將更明顯，最快可提前2年7個月還清房貸。

不過，抵利型房貸要「看人用」，並非人人都適合。銀行建議，尤以存款金額大、貸款不多的換屋族為佳；反之，一般民眾每月扣除家用支出，可儲蓄金額並不多，選抵利房貸反而得多付息，這時不妨選低利的指數型房貸，比較省息。

銀行業者也提醒，抵利型房貸雖號稱存款、貸款互抵，但實際作法上，銀行是先將房貸餘額扣除活存餘額，再計算貸款利息。換言之，銀行仍認定有存款利息，在申報所得稅時，房貸利息要先扣存款利息，免稅額度就會變少，也得留意。

----------YAHOO轉載

五都選舉將屆，繼「台北秋葉原」招標後，台北市政府再以設定地上權五十年方式，推動精華地招商，今明兩年將陸續釋出五筆大型開發案，每案規模約五、六百億元，總招商金額逾三千億元，未來除對國內業者招商外，也...

五都選舉將屆，繼「台北秋葉原」招標後，台北市政府再以設定地上權五十年方式，推動精華地招商，今明兩年將陸續釋出五筆大型開發案，每案規模約五、六百億元，總招商金額逾三千億元，未來除對國內業者招商外，也將赴德國、香港等地國際招商。

當商業區不蓋住宅

北市財政局長邱大展昨表示，這五大開發案分別是信義計畫區A25土地案、世貿二館案、光復東村案、舊市議會案與士林北投科技園區案，為了永續經營公有房產，將採取設定地上權的方式進行開發，並作為商業區使用，可能規劃成商辦、旅館或商場，唯獨不會做住宅使用。

邱大展指出，目前商辦市場炙手可熱的信義計畫區內，只剩三塊未處理的土地，而市政府就擁有二塊，第一塊位於忠孝東路與松仁路口的A25土地，就在亞太會館旁邊，約二公頃多，堪稱台北金融特區僅存的最大宗土地，建坪約三萬多坪；第二塊是位於世貿二館的A15、A18、A20土地，正對台北101，面積一．七公頃，預計二塊土地都可望在今年底招商。

南京東路華航後方的光復東村案，即現在的興國公園，面積也將近一．七公頃，同樣作為商務使用；而忠孝西路上的舊台北市議會土地，面積約二七○○坪，希望可以整合旁邊ＹＷＣＡ與國民黨土地，總開發面積將可達七、八千坪；至於北投士林科技園區T16、T17、T18土地開發案，面積達二萬多坪，這三案預估明年陸續招商。

邱大展表示，政府社會福利費用持續增加，又無法加稅，只有透過自有財產的開發，開拓政府財源收入，以目前成功的敦南派出所改建案為例，因派出所只需用到一到三樓，但所屬商業區的容積率沒有用完很可惜，因此四樓以上都以設定地上權方式，吸引商家投資，政府不但不賣地，還能充裕收入，不必支付一．三億元的興建支出，還可拿到六．二億元的權利金，一○二年完工後，將是全台第一個以派出所用地，設定地上權的招商案。

-----------YAHOO轉載

...

五都選舉在即，城市開發出現「急行軍」，台北市政府先是來個都更二倍容積計算，一些老舊公寓大翻身，擁有者大樂，卻可能導致整個都市機能崩盤，最新的則是精華區大開發，準備國際招商，卻忘了台北市辦公室的空置率正節節高升，討選票，沒有更好一點的創意嗎？理想在那裡？

台北市急需重新整理與開發，這是全民共識，但城市規劃與城市開發是百年大計，需要詳細規劃與偉大理想的帶領，然而，在最近一連串的城市作為中，只見夜裡急行軍討選票的作為，看不到白天運籌帷幄的設計與理想。

都更二倍容積獎勵，是最經典的搶選票市政，因為一句四、五層樓老舊建築參與都更，可獲二倍容積獎勵，所有權人當然大樂，但急著想搬進新家的老舊公寓住戶卻看得到吃不到，進行中的都更案件全部停擺，一切重來，就因為誰也不願吃虧少算容積利益。

一些手上有都更案進行的建商開罵指出，北市府的二倍容積獎勵是有但書的，也就是有相對條件的，除了很少數案件之外，根本拿不到，而民眾不願意相信這一點，老覺得被建商騙，彼此互信基礎一夕被打破。

都市計畫學者更是大罵，指城市規劃與開發進度，是要經過仔細計算的，包括公共運輸系統、電力系統、給水系統乃至綠覆率等，都要計算，才不致發生人口過多、大樓過多而成為死城的後果，可是，這些都比不上搶選票的政客亂語。

如今北市精華區又要開發了，準備大張旗鼓的國際招商，開發是好事，只做地上權開發招商也不是壞事，但問題是，城市規劃的理想在那裡？這龐大開發案中，有沒有明確一點的開發重點？準備引進什麼樣的開發內容讓城市更具吸引力？要引進多少商業或是要解決多少問題？當台北市辦公室空置率正在攀升之際，只想到開發案的招商風光，忘卻招商後的城市配套等，怎不令人質疑是否所有的算計裡只有選票。

現在正值選舉，距離下個當選人進駐市政府只有不到半年時間，這些急行軍式的城市規劃，請慎重一點，否則，未來的台北市抬頭將只見大樓間的細縫，看不到藍天與綠地，只有一棟棟水泥大樓與住在水泥叢林裡的螻蟻人生，少了人的尊嚴與可以大口呼吸的空氣。

------YAHOO轉載

政大地政系教授張金鶚昨指出，日前央行雖然只升息半碼，但對投資客有宣示作用，預期下半年房價有五至十％的下滑空間，因此目前是投資客最好的賣點，他也另外點名北縣的淡水、林口、三峽，同樣都是量多、有炒作空...

政大地政系教授張金鶚昨指出，日前央行雖然只升息半碼，但對投資客有宣示作用，預期下半年房價有五至十％的下滑空間，因此目前是投資客最好的賣點，他也另外點名北縣的淡水、林口、三峽，同樣都是量多、有炒作空間的行政區，央行應繼續檢討房貸信用管制區域。

張金鶚昨出席二○一○世界華人不動產學會記者會時表示，ＥＣＦＡ議題已經被炒作一兩年，如今正式簽訂之後，可說是利多出盡，預估投資客也會加快出場，因為房價不可能一直往上走，對投資客來說，這時候是最好的賣點。

張金鶚指出，目前市場上的氛圍已慢慢趨於保守，但由於房地產具有抗跌性，因此不會快速下滑，必需在交易量明顯縮小、議價空間加大以及售期拉長下，才會有較明顯的反應在房價上，預估下半年價格將下滑五至十％，至於明年後市場將有更明顯變化。

台灣不動產交易中心總經理李同榮則表示，目前在技術面而言，房價確實處於高檔，短線炒作不易，風險不少，加上選舉將至政策偏空，短線投資應該會退場泰半，對市場的交易就會比較回歸正常，第三、四季房價應會有調整空間；明年的房價走勢變數仍很大，在都會房價處於高檔且面臨轉折時，往往會因為某些重大消息面的刺激，不是上演噴出行情就是快速反轉。

張金鶚說，未來房市動向必須看央行政策而定，目前半碼的升息是溫和的壓抑房市，但也是宣告低利時代結束，希望央行是玩真的，才能慢慢對資金做風險控管，讓市場恢復健康；另外目前央行的選擇性信用管制似乎漏掉淡水、林口、三峽，因為這三個地方也是量多、有炒作空間的行政區，但央行竟然沒有觀察到或管制到，未來應該繼續檢討。

-----YAHOO轉載

擁有屬於自己的房子，是很多人的夢想，但對於首次購買房子的人來說，自備款準備與房貸支出等問題，確實十分惱人。近期滙豐銀行就祭出雙周繳再搭配抵利型房貸的優惠，更推出行動試算車，提供購屋民眾降低房貸負擔...

擁有屬於自己的房子，是很多人的夢想，但對於首次購買房子的人來說，自備款準備與房貸支出等問題，確實十分惱人。近期滙豐銀行就祭出雙周繳再搭配抵利型房貸的優惠，更推出行動試算車，提供購屋民眾降低房貸負擔的具體方法。

　　目前一般銀行與保險的房貸類型，除了一般傳統型和抵利型房貸外，還有指數型、漸減型，以及理財型保險型等。但由於房貸族的財務狀況並不是一成不變，因此滙豐銀行推出首創業界的雙週繳抵利型房貸，提供民眾可以彈性靈活的償還貸款。

　　滙豐銀行今(5)日舉辦「貸你成家」活動，將透過巡迴大台北地區的「滙豐行動夢想車」，協助民眾規劃打造夢想家的計畫，並提供降低房貸負擔的具體方法。

　　個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉即表示，購屋族在選擇房貸方案時，可由本身的財務、收支狀況去衡量每個月的還款金額和利息支出，透過試算方式，選擇符合自身需求的貸款模式。

　　由於抵利型房貸主要是以「日」計算利息，一般人以往會覺得此型僅適合收入較高的族群。不過，其實貸款客戶只要以存款折抵房貸本金，也可減少房貸利息支出。目前外商銀行當中，除滙豐銀行外，也還有花旗銀行、渣打銀行等推出相關房貸方案。

　　其中，滙豐銀行所推出的雙週繳將原本月繳金額平均分成2份，每2周繳一次款，可提前償還部份本金，因此能省下更多利息，再搭配抵利功能，將所有存款整合存至抵利活存帳戶中，省息效果加倍，以利加速房貸還清，省下來的利息還可用來裝潢新屋或修繕房屋，一舉兩得。

　　至於花旗銀行則針對雙薪上班族家庭，推出新自由年貸雙薪省利方案。花旗銀行表示，目前市場上一般抵利型房貸僅能連結一個存款帳戶，花旗首創透過夫妻個別存款帳戶一同抵利，讓房貸戶在擁有財務獨立自主權的同時，又可加倍省息，加速償還貸款。

　　「滙豐行動夢想車」在今(2010)年6月底開始至8月中止，將會巡迴大台北地區各滙豐分行據點與大型社區，為社區居民進行講座，提供房貸介紹及預約試算服務。民眾前往分行試算時，即可得到價值698元的來店禮，若核貸成功還能有特力屋/HOLA和樂居家館購物九折，以及居家清潔服務八折的優惠。

　　此外，即日起至8月31日止，滙豐推出網路虛擬『繪出夢想家』活動，讓網友打造自己心目中的夢想家，累積最多『讚』助者，可獲得iPhone4、特力屋折價券1萬元等獎項。

----------YAHOO轉載

北市頂級豪宅經歷4月份噴出爆量，價量齊揚的激情演出後，隨著近期國際股市陷入盤整，加上國內升息、選擇性信用管制等調控房市措施力道加大，市場買氣瞬間停滯。根據房仲業者最新調查顯示，北市頂級豪宅6月交易量...

北市頂級豪宅經歷4月份噴出爆量，價量齊揚的激情演出後，隨著近期國際股市陷入盤整，加上國內升息、選擇性信用管制等調控房市措施力道加大，市場買氣瞬間停滯。根據房仲業者最新調查顯示，北市頂級豪宅6月交易量大幅縮減35%，且為連二月下滑逾三成，房市觀望意味濃厚。

　　根據永慶豪宅事業部統計資料顯示，6月北市頂級豪宅交易表現疲弱，較5月指數大幅下滑35%，連二月下滑逾三成。房屋每坪的平均成交單價分別為98.2萬及99.2萬，雖然仍是有近百萬水準，但漲幅已有趨緩跡象。

　　近期市場訊息多空交雜，雖有兩岸ECFA簽訂及亞洲貨幣升值預期等利多，但由於歐債風暴仍未解，美國在失業率高漲下，經濟復甦不如預期，加上近期兩岸三地打房動作不斷，而國內央行率先升息，並對大台北地區主要房市交易地區進行選擇性信用管制，使得近期市場買氣呈現停滯，房市投資氛圍大減。

　　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，不少民眾對未來房市蒙生疑慮，導致頂級豪宅市場4月暴大量後，交易量逐月萎縮，價格高檔盤整，漲幅逐漸趨緩。

　　其中，自住、投資置產買盤也呈現大縮手，以致近2個月的頂級豪宅買方動機中，自住換屋及投資資產配置兩大主力買盤交易量，分別較4月高點分別下滑51%及58%，僅節稅贈予買盤交易量能較為穩健。

　　葉國華表示，去(98)年海外資金大舉回流，頂級房地產成為回流資金主要的受惠標的。不過，因北市頂級豪宅去年初至今，波段漲幅已達3~5成，不少指標個案漲幅更大，加上今(99)年央行律令各銀行緊縮豪宅貸款，影響民眾的購屋負擔能力，近月豪宅自住換屋買盤成交，的確有減少跡象。

　　房仲業者則指出，這波央行升息「打房」措施明顯衝著投資客而來，尤其取消房貸寬限期，對喜歡使用槓桿操作的投資客而言，是一大致命傷。以近期市場來看，房市投資氛圍明顯大減，接下來若交易量持續清淡，不排除將有投資客基於脫手不易致資金壓力提升，或是看壞後市而先行獲利了結動作，此舉勢必導引市場陷入短期盤整。

　　葉國華預期，在政府調控房市措施持續加重的狀況下，未來購屋貸款取得將更加不易，民眾購屋意願短期內勢必受到影響，房市近期降溫機會大。因此，民眾不宜受兩岸ECFA簽訂利多影響，而過度樂觀。

-----------YAHOO轉載

...