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[removed][removed] 【網路地產王/劉祈相/台中報導】 　　台中市銷售亮麗的房產個案剩兩個主項，其一為500萬上下的預售大樓，其二為中古店面。市場上最令人安心的消息，莫屬於北部資金逐漸南下台中，尋找投資標的，其中店面就是最夯的產品。小商圈大樓下的「一加一」樓店、沒有安全島的透天店面，凡是容易聚集人氣就是店面投資人的最愛。正因為台中店面產品正夯，加上長期被市場與銀行界低估，北部投資客看準商機，趁著人棄我取，南下台中大撿便宜！ ■　商圈樓店單價20萬 住商合一好便利 　　以西屯漢口路和西屯路交叉點的『漢口商圈』為例，第一圈中古樓店出租情況良好，幾乎一店難求，單價約在20~25萬元，200公尺外第二圈的範圍單價約在18~22萬元，價格超便宜僅是目前許多換屋型大樓的價位，以住宅價格擁有樓店，這正是住宅超額供給的台中市，被多數人嚴重忽略的商機。 　　仲介業者表示，敏銳的台北人聞香下馬，一年以來商圈的樓店至少漲2成，漲兩成也才3、4萬元而已，現在樓店價位仍便宜，建坪30~40、平面寬4米半的樓店樓下作生意，樓上可當住家，房客最喜愛所以特別容易出租，月租金設定2~3萬元，投資客希望找的店面投報率，至少須有3.5~5%。 ■　樓店低總價 自備4成安心當店東 　　『後ECFA效應很快就會出現，未來台中房市的寵兒會是店面透天產品，不論新舊受益很大會有一波大漲幅』，一位台中的資深金融業者表示看法。由政府公佈的住宅供需統計，台中市餘屋高達七萬戶以上，加上新重劃區不斷開發，土地釋出量很大，未來的建築業特別競爭。雖然表面上台中新大樓單價屢創新高，但經過3、5年變中古屋時價格恐怕會立刻大幅下跌，這是有經驗值的台中人普遍的認知。 　　預期ECFA讓兩岸商務動能增加，店面與辦公的需求直接明顯，台中樓店需求比辦公樓強，低總樓店租金效益高過透店，用大樓價投資樓店，享受收租與增值雙重好處。以600、700萬買30坪中古樓店為例，可貸款成數不高，自備款約需四成240萬元較保險。當店面房東比管理出租套房輕鬆許多，安全起見可作法院公證並報所得稅。台中目前商機較強的商圈有逢甲、一中、漢口、公益、大墩、太原、黎明、精明一街商圈，後起之秀在綠線捷運站口300公尺內，值得參考購買！

 

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[removed][removed] 【網路地產王／黃京梧／綜合】 　　央行對大台北地區房貸進行大動作規範，使得要在北市投資房市難度逐漸拉高，就算是出租率穩定的大學周邊，一樣受到央行新政策的規範，房仲業者表示，北區大專院校周邊投報率本來就低，現在更無利可圖，要投資學區、越往南走越有利。 ■　成功大學 全台投報最高學區 　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，根據調查，成功大學是目前全台租金投報率最高的區域，因為南部房價成交金額不像北部這麼貴，母數小、自然投報率就高。再加上成大有醫科加持，學生租期穩定，且如果房東人品好、態度親切，學長畢業後再介紹學弟，縮短空置期，很快就能回本。 　　徐佳馨說，會讓小孩念醫科的家庭，經濟環境多半不差，花得起偏貴的租金，醫科一次念７年，只要屋況好、住家環境整潔，當然能讓學生長期居住，不需要擔心四處找不到房客。 ■　中部大學出租房 充滿異國特色 　　信義房屋表示，大學周邊看似都是租給學生，不是整層隔間出租，就是家庭式分租方式，但也有房東為推銷自己手上的房子，將套房裝潢成不同異國風情，拉高房租，吸引喜歡新鮮感的學生。 　　充滿異國情調的房子，屬台中最多，房東有創意裝潢成巴里島風、夏威夷風、歐洲風等，學生半年一約，每半年可以換住不同特色套房，不僅新鮮有趣，也能降低房間空屋率，皆大歡喜。

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[removed][removed] 【網路地產王/尹榛/高雄報導】 　　一般人認定的凶宅，大多是指房屋內發生凶殺案或是自殺案，但如果跳樓，人死在屋外，這種房子未來也有可能被列為兇宅。高雄市最近就出現這種罕見判例，一名男子去年買房後，住進去才聽說十多年前，有前屋主在此跳樓自殺，新屋主自覺被騙，一狀告向法院獲得勝訴。 ■　前屋主親人跳樓 買方解約拒凶宅 　　呂姓男子提告指出，去年三月，他以220萬向張姓仲介，買下位在左營區重立路一棟大樓十三樓，但他搬進去之後，才聽鄰居說，民國八十五年間，原屋主的岳父曾在這裡跳樓自殺。 　　呂姓男子認為張姓仲介故意隱匿事實，未告知他買的是凶宅，要求解除買賣契約，除了還他原先的購屋款項外，加上仲介費，契稅及登記費用，一共228萬2958元都需歸還；但被告仲介辯稱，她從法院買到這間法拍屋，投標前還確認不是兇宅，她認為，就算屋內有人自殺，人死在屋外，也不應算兇宅。 ■　法官判定凶宅 非以死亡地點為主 　 　　但法官表示，判斷房屋是否為凶宅，應該考量事件發生的經過，時間長短和因素，並不以發生凶殺或自殺的人，是否死於屋內為必備條件。根據警方的資料，原屋主的岳父當年是在房屋內跨出矮牆跳樓自殺，這戶房子就應屬凶宅，判處仲介敗訴，解除房屋買賣契約。

 

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萬通集團董事主席 馮侖【網路地產王/曾炳鈞/綜合】...

萬通集團董事主席 馮侖

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

世界華人不動產學會2010年會的首場圓桌論壇，暢談ECFA簽署後，兩岸營建產業的合作機會與挑戰。已算是台灣通的北京萬通集團董事主席馮侖，看準未來開放陸客自由行的必然趨勢，打算在大台北地區興建度假宅，專賣給大陸高階客層，初期以1~2百套試水溫，同時保證絕不會與台灣民眾的一般住宅相衝突。

■　大陸第3波移民 將以台灣為首選

　　與多數的大陸企業主相較，來台超過二十次的北京萬通集團董事主席馮侖，稱得上是「台灣通」。基於兩岸簽訂ECFA後，互動將更加頻繁，去年大陸客來台人數已破百萬，今年預計可達150萬，倘若進一步開放陸客自由行、延長來台居留時間，勢必提高大陸頂級人士在台置產的可能性。馮侖進一步預言，美國、加拿大、新加坡等國，一向是大陸移民的首選，未來第三次移民高潮，很可能鎖定台灣。

　　馮侖看準趨勢，相當看好來台投資觀光、飯店、商辦等三大產業。兩年前已前往淡海新市鎮視察，未來打算興建度假宅，專賣給大陸高階人士，初期先興建1~2百套試水溫，每間坪數約30~40坪，總價約新台幣1,000~1,500萬左右，不過地點未定，也可能選在新店或陽明山等地。

■　兩岸營建雙贏模式 台灣供地、大陸找買家

　　由於政府未開放大陸業者來台買地，如何克服法規禁令？馮侖建議，目前兩岸房地產業者可互補合作，模式是雙方共同出資，大陸方面負責提供客戶，台灣方面提供土地，不僅創造雙贏，台灣民眾也不必擔心一般住宅的房價遭到哄抬，或是供給量受到擠壓，因為有意來台的大陸開發商，看中的是專賣陸客的度假宅、商辦、飯店或是豪宅。

　　冠德建設董事長馬玉山分析兩岸的營建優勢，大陸的決策力、執行力強，擁有大規模的開發經驗，營建效率相當快速；至於台灣則是追求高品質與人性空間，力求客製化與服務滿意度，重視品牌價值。正好呼應馮侖的說法，台灣的軟性資源比大陸更有競爭力，期許能「吃軟飯、挣硬錢」。

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大陸江蘇新城地產總裁呂小平一行人，今天到內湖參觀一處精品住宅。呂小平認為，松山和虹橋對飛後，在台灣做生意的大陸商務人士來台置產的意願應該會提高。至於同行的上海「愛家豪庭房地產集團」總裁薛萍則表示，台灣建築在軟實力上值得學習，不過，目前還沒有來台投資建案的計畫。（陳鳳如報導）

世界華人不動產學會今年的年會在台北召開，其中有一百多名來自大陸上海、北京等地的房地產人士參與，8號上午，江蘇新城地產總裁呂小平和上海愛家豪庭房地產集團總裁薛萍一行人，前往國礎建設位在內湖的精品住宅參觀，對於台北松山和上海虹橋機場對飛後，是否能吸引更多大陸人來台置產，呂小平表示，直航後能增加短程旅遊或商貿往來，也能增加在台灣作生意的大陸人士在台置產的意願，但台灣不像香港有投資移民政策，因此，大陸人士想來置產的人有多少，還很難評估。「如果他在台灣有非常明確生意或有特別原因，他可能會吸引置產，但有多大規模，會不會影響到價格，現在我無法給結論。」

至於曾和台灣代銷業者合作的上海愛家豪庭房地產集團總裁薛萍則表示，台灣的住宅設計非常精細、十分重視客戶的感受，值得大陸效法。至於是否考慮和台灣業者合作蓋建案，薛萍表示，台灣的土地開發機會相對沒有大陸多，因此，將來到台灣發展的可能性並不高。

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央行日前釋出信用管制訊息，並自六月廿四日宣布升息半碼、限制投資客貸款成數，讓房仲業者委託物件量下滑。根據業者統計，六月份相較五月份，台北縣、市委託量平均下滑三、十三％，部分區域最高下滑逾三成，觀望...

央行日前釋出信用管制訊息，並自六月廿四日宣布升息半碼、限制投資客貸款成數，讓房仲業者委託物件量下滑。根據業者統計，六月份相較五月份，台北縣、市委託量平均下滑三、十三％，部分區域最高下滑逾三成，觀望氣氛瀰漫，鬼月還沒來，房仲業已提前度小月。

根據中信房屋統計，以行政區觀察，大安區、文山區、內湖區萎縮最多，萎縮幅度分別為三二．三五、三一．一一、二六．二一％；台北縣則以三峽鎮萎縮廿五％居冠、汐止市廿．七九％次之。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，央行調升利率，給購屋人房價下修的希望，而剛簽訂完畢的ＥＣＦＡ，卻又給屋主對房價上揚的信心，買、賣雙方的矛盾心理，讓交易期拉長，市場已降溫。且目前尚處低利率環境，屋主資金壓力不高，面對買方追價疲軟的現況，寧可暫緩出售。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，去年初至今年第一季，房價急漲，委託數量激增且物件流通速度較快，房仲業者角色較重視開發。但在今年五月後，由於央行施壓，控管房貸，買方追價無力後，只好縮手觀望，市場買氣低，委託數量自然下滑，房仲業者角色也轉為銷售庫存物件。

胡佩蘭認為，自買方產生價格疑慮後，屋主漸投入觀望行列，會讓買賣交易回歸理性判斷，短期內將影響大台北的房市交易量。

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力麒建設昨日公開總銷60億元的中正區豪宅案「麒御」，董事長郭淑珍表示，雖然投資客受到打房影響而縮手，但自住型買家仍然對好區域毫不手軟，預期今年第3季房市將是個案表現。...

力麒建設昨日公開總銷60億元的中正區豪宅案「麒御」，董事長郭淑珍表示，雖然投資客受到打房影響而縮手，但自住型買家仍然對好區域毫不手軟，預期今年第3季房市將是個案表現。

郭淑珍對政府這一陣子的打房策略表示不解，她說，建設公司賺的只是固定的營造費，房價一再上揚，真正賺大錢的，反而是買房子的人，而政府一面停標國有地、一面又採用選擇性信用管制措施打房，導致房地產市場出現「地熱房冷」的怪現象，政府土地不拿出來，在供需失衡下，土地價格下滑很難，房價自然也降不下來。

力麒昨日公開牯嶺街、和平西路的「麒御」個案，基地590坪，規劃地上19樓、地下6樓，以120坪為主力坪數，每坪售價120~130萬，總戶數48戶，每戶總價約1.5億元，由於四面臨路有完整街廓，以及建中學區，吸引許多換屋族群，客層包括科技電子、傳產企業主購買，6月至今已潛銷4成。

郭淑珍表示，下半年除推出「麒御」，還將陸續推出總銷5億元的天母案、總銷25億元的新莊案，兩案都可能先建後售或邊建邊售，但並非保守看待目前的市況，而是因為天母的個案太小，而新莊新泰路旁的特2號道路正在興建中，可能會影響看屋動線。力麒目前土地庫存包括天母中山北路六段1000坪、天母西路700坪、松江路300坪、環山路620坪，以及新莊、台中七期各800多坪，由於政府停標國有地，讓私有地主產生惜售心態，導致買賣雙方價格越來越難談攏，因此未來力麒取得土地的模式，將放更多的比重在都更上。

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受央行介入過熱房市等影響，自住民眾對於房價飆漲存疑，根據中華徵信不動產估價師聯合事務所的最新調查，大台北地區民眾，有高達88％比例，決定半年內不進場購屋，足見房市的「實質需求」正明顯下降，但因「投資...

受央行介入過熱房市等影響，自住民眾對於房價飆漲存疑，根據中華徵信不動產估價師聯合事務所的最新調查，大台北地區民眾，有高達88％比例，決定半年內不進場購屋，足見房市的「實質需求」正明顯下降，但因「投資需求」仍多，所以帶動房價上漲，學者認為，當這類「假性需求」退場時，將使房價迅速修正，因此房市恐有泡沫風險。

中華徵信不動產估價師聯合事務所所長張大成，昨（8）日在世界華人不動產學會中指出，從歷史房價發展來看，台北地區房價自1987年解嚴後房價暴漲，家戶可負擔的房價，與市場價格存在著很大的差距，家戶所得遠追不上房價，可見房市呈現不合理的現象。

根據中華徵信不動產估價師聯合事務所的調查，大台北地區民眾，只有11％比例在半年內有購屋計劃，但卻有88％之高的比重，暫時打消購屋念頭。

該公司企業顧問部合夥不動產估價師黃景昇認為，房價漲過頭，自住民眾對於房地產的後市發展存疑，若現階段大膽出手，則購屋人的心中難免有疑問，擔心是否買貴了，或是追漲買房子，可能荷包難以負擔等，種種困惑，導致買方購屋動力減弱。

再看租屋市場的租金回報率，自2006年跌破3％、達2.84％後，投報率持續下降，直到2008年降至2.38％，更首度低於房貸利率2.764％，張大成認為，投資房地產無利可圖，但以房價飆漲來看，市場上卻仍有大量的投資需求，可見多數投資者只是著眼於短期進出、轉手價差，並非尋求穩定的租金收益，因此要留意這類「假性需求」退場時，對房市造成的風險。

中山大學財務管理系教授陳明吉指出，北市房地產瀕臨「泡沫」的臨界點，因為從北市房價與所得比來看，產生的泡泡愈來愈大，目前北市房價已超出所得太多，房市走入緊繃時期，他也提醒，世界各國的房價都有循環，並非只漲不跌，因此購屋民眾在目前房市動盪之際，更要留意進場時機。

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針對前一日，有媒體報導：「央行打房政策，驚現大漏洞」，內容繪聲繪影指出，央行大動作打房，投資客房貸似有限縮，但是實際上，有民營銀行「偷天換日」，把原應歸類在消金的房貸業務，涉及「投資客」相關的個案...

針對前一日，有媒體報導：「央行打房政策，驚現大漏洞」，內容繪聲繪影指出，央行大動作打房，投資客房貸似有限縮，但是實際上，有民營銀行「偷天換日」，把原應歸類在消金的房貸業務，涉及「投資客」相關的個案，現在改「掛帳」到法金部門，成為主管機關的房市信用管制政策的一大漏洞。

　　得知此事後，中央銀行業務局今(8)日上午，立即找來7家民營行庫主管「喝咖啡」。

　　央行業務局長尤錦堂稍晚對媒體表示，央行找來民營行庫主管，主要是想了解一下，銀行是否有以週轉金名義，承作企業負責人的房貸業務，並帳掛法金部門，以規避央行對銀行辦理特定地區的購屋貸款風險控管規範的情況。

　　尤錦堂指出，今日前來開會的銀行主管，在向央行報告時說明，基於風險控管原則，確有部分銀行將企業主房貸業務併同其企業貸款，由法金或企金部門，依據相關規定辦理授信審查，並列帳於法金部門，並將消金部門的房貸另外列報央行。

　　也就是說，銀行雖然為了授信需求，帳款是列在法金部門下沒錯，但是涉及購屋房貸的部分，銀行還是會「乖乖」按照央行的命令辦事。特別是央行宣布於6月25日起，銀行在辦理對企業主的特定地區購屋貸款，只要是名下的第二棟房貸，貸款成數就不能超過7成，同時也不能有寬限期。

　　央行也重申，銀行對於企業主等所有自然人，自6月25日起，在新承作購屋貸款業務，不論承辦部門屬法金或消金部門，都應該要按照央行對特定地區購屋貸款風險控管規範辦理，並據實填報；必要時，金檢單位將會加強金融檢查，防止弊端發生。

　　另外，央行也再度強調，購屋貸款不得以修繕、週轉金或其他貸款名目承作；此外，有關銀行承作企業週轉金貸款部分，應依據借款人產銷程序與業務財務近況，就其資金週轉的實際需要，核實辦理。

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台灣最著名的豪宅「帝寶」，可能出現第一間法拍屋!登記在國際山霖汽車名下的130坪帝寶豪宅，因為積欠債務和稅金，而被債權公司聲請假扣押、被國稅局聲請禁止處分登記，加上公司負責人已經入獄，因此有可能會成為第一間被法拍的帝寶豪宅。

住在帝寶豪宅的，非富即貴，而且現在有錢還不一定買得到，因為很少釋出，不過現在要跟名人當鄰居，直接到法拍市場標購，就有機會這間帝寶豪宅

登記在國際出霖汽車名下，負責人林富慧因為苗栗擴廠案被起訴，又涉及大都會客運採購弊案，已經在2009年10月入監服刑，這戶帝寶光抵押權設定債務就高達2.15億，去年底更陸續被聲請假扣押和禁止處分登記，現在新竹行政執行處正考慮是不是要併案處理，進入法拍程序。

一旦法拍，成交價應該也是市價180萬起跳，一戶約2.3億，晉升知名豪宅主人，與小S、頂新集團的魏家和國民黨榮譽主席連戰做鄰居。

只不過這些豪宅名人可能很悶，因為再怎樣也沒想到，神秘的帝寶豪宅，居然有一天會淪為法拍屋。

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