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捷運周邊不動產人人愛，但卻只有少數人買得起，對於目前月薪僅有2至4萬元的年輕族群來說，想買間交通便捷的捷運屋根本不可能，銀行業者建議，除非有個「富爸爸」，否則剛出社會的年輕人，最好還是住家裡，或是租便宜點的房子，儘可能的存錢累積財富，未來才有購屋的希望。

銀行業者紛紛推出捷運房貸專案，不過，想要購買「步行10分鐘」可達捷運出口的房子，得有相當的財力，中國信託舉例，國父紀念館、市政府站周邊的新成屋，一坪約60萬元，若要符合家庭居住需求，至少得買40坪，總價就高達2,400萬元，以15％自備款計算，若可準備400萬元，還得向銀行借2,000萬元，以年息2％本息均攤方式計算，每月繳款金額高達10萬元。

即使不在台北市，就以台北縣新板特區，根據銀行業者觀察，中古屋一坪也要30萬元，同樣40坪的住家，也得花上1,200萬元，想要貸1,000萬元，一個月的房貸本息負擔，仍高達5萬元。

一般銀行建議，房貸戶控制的「負債比」，就是每月還款金額與月所得的比例，最好在3成左右，最多不要超過5成，也就是說，上述2,000萬元房貸，已是月收入20萬元家庭借貸上限，想要借再多，銀行也不會同意。

但以目前社會新鮮人2萬出頭的薪水，根本就無法負擔如此精華地段的房價，甚至就連台北縣的一線地段，如中永和、三重、汐止，也未必買得起，中國信託就建議，剛出社會工作沒幾年的年輕人，有機會最好還是住家裡，儘量的省錢、存錢，以累積未來的購屋自備款；如果非常想自己購屋，建議可找尋二線地段，例如林口、三峽、淡水，但這些區域，距離市區就較為偏遠了。

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投資客炒作房市，讓都會區的高房價成為十大民怨之首，情況到底有多嚴重？中央銀行總裁彭淮南表示，根據了解後發現，有投資客以人頭名義向銀行貸款，收購大量中古屋達兩百多戶，再以仲介業之加盟店方式推銷出售，...

投資客炒作房市，讓都會區的高房價成為十大民怨之首，情況到底有多嚴重？中央銀行總裁彭淮南表示，根據了解後發現，有投資客以人頭名義向銀行貸款，收購大量中古屋達兩百多戶，再以仲介業之加盟店方式推銷出售，彭淮南希望金融單位配合政府政策杜絕炒作，才有利房市長遠發展。

以加盟店方式推銷出售

央行昨上午以公開新聞稿方式，發布此訊息，由於在假日期間，作法相當不尋常，被業界視為是政府將進一步打壓房價的訊號；彭淮南在今年四月，即曾公開指責鄉林建設士林官邸建案一坪喊價三百萬元是炒作房價。

彭淮南點名的這位中古屋大戶，業界非常低調，均不願意透露他的真實姓名，但據了解，在北市中古屋買賣圈裡，確實有一位名號非常響亮的超級大戶，號稱手中經常保持兩、三百間房子，在看好行情時大量掃貨，看壞時也毫不猶豫果斷殺出，對行情造成巨大波動。

彭淮南指出，就是因為新增房貸偏重於大台北都會區，且該區之房價所得比及貸款負擔率均高於其他地區，所以央行才會在六月廿四日對大台北都會區祭出「針對性審慎措施」，規定大台北都會區的第二套房貸，成數不可超過七成，並取消寬限期，且不得以修繕、周轉金等其他名目，變相增加貸款金額。

彭盼行庫配合杜絕炒作

央行此令一出，被高房價所苦的小市民大為叫好，據了解，有不少民眾直接寫信給彭總裁，感謝政府終於有人願意出面解決房價飆漲的問題。

也有民眾向彭淮南訴苦，指當初買的中古屋，是前手於一、兩個月前購入，短期間即加價轉售，對此類炒作行為，深感不滿。

但央行針對性審慎措施是針對第二套房貸者，對於以人頭名義向銀行申貸的投機資金難以杜絕，所以彭淮南又在七月二日致函金融機構負責人，希望銀行能密切防範投機申借資金炒作房市案件，有效控管風險，以利房市之健全發展。

央行採取一連串調控房市的措施，但近十年來我國超額儲蓄高達八．七兆元，顯示銀行體系閒置資金過剩，是房價炒作的主要動能。

對此，彭淮南以當初在中信局開辦黃金存摺的經驗建議銀行，在從事放款業務外，尚可考慮推出風險可控管之金融商品，協助社會大眾善用儲蓄，並增加本身之營運收入。

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〕房地產交易熱絡，台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗，要教大家如何投資房地產，同時達到合法節稅的目的。...

〕房地產交易熱絡，台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗，要教大家如何投資房地產，同時達到合法節稅的目的。

鄭貴春服務地政業務29年，專長就是土地整體開發及區段重劃，日前受邀為台北縣地政士公會講課，其中以投資不動產、理財、節稅的內容最受關注。

增值稅減免要主動申報

鄭貴春說，一般民眾一生中可能很少交易房地產，缺乏專業知識，完全仰賴仲介商或代書，但如果能注意到幾項房地產交易重點，就算不是有錢人，一樣可以減輕在贈與和繼承時被政府剝層皮的心痛感。

一、以前課徵增值稅有「一生一屋」的最低稅率適用規定，如今政府已經放寬限制，但增值稅的減免需主動申報，民眾不要讓自己的權益睡著了。

可逐年分批移轉給子女

二、父母給子女的贈與稅免稅額已從原本的每年111萬元，提高到220萬元，即使是整棟的房地產，一樣可以將房與地的持分，以「逐年分批移轉的方式」贈與，達到節稅的效果。

三、遺產稅也要注意，如果家長不幸發生意外，子女若未成年，可善用「未成年子女的扣除額」來免稅。

同一棟樓 節稅效益不一

四、民眾買房屋對遺產稅和贈與稅部分具有相當高的節稅價值，所以許多富人爭相購買豪宅和金店面贈與子女，因為政府是依土地的公告地價課稅，同地段公告地價略同，但同地段的不動產因為建材和其他原因，有高低不同價格，所以買愈貴的房地產，減免贈與稅的效益愈大。

同理，同棟大樓中，樓上與樓下的房與地公告地價相同，但高樓層和地面層的價值最高。

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許多有意購屋的民眾都把捷運周邊視為優先挑選的對象，導致捷運周邊的房價比其他區域高出一截，但仍有多家銀行，基於轉手便利、增值性強的優點，推出捷運房貸專案，不但申貸成數最高可達8成5，且利率也向公教優惠...

許多有意購屋的民眾都把捷運周邊視為優先挑選的對象，導致捷運周邊的房價比其他區域高出一截，但仍有多家銀行，基於轉手便利、增值性強的優點，推出捷運房貸專案，不但申貸成數最高可達8成5，且利率也向公教優惠利率靠攏，最低只要1.55%。

中國信託日前宣布，針對大台北地區，推出總額度150億元的捷運房貸專案，申貸條件除了限制必須是自住型的「非投資客」，且要求家庭年收入必須至少達120萬元，或是在該行或其他金融機構有100萬元以上的存款、基金資產，當然，也要有穩定職業、信用紀錄正常，才能申辦捷運房貸專案。

至於捷運專案的申貸標的，除了必須坐落在捷運出口「方圓500公尺」周邊，而且必須是已經完工的成屋，坪數必須在15坪以上，坪數過小的套房或預售屋均不適用。

事實上，民營金融機構國泰世華銀行，早在4年前就推出了捷運房貸專案，目前最低利率也只有1.55%，與中國信託不同的是，該行的年收入限制僅需70萬元以上，或是醫師、律師、會計師、建築師、保險精算師等「五師」，如果被評為「優質客戶」，最高申貸成數同樣可達8成5。

之所以選定捷運周邊推出優惠房貸專案，中國信託分析，是因為大台北捷運路網陸續通車，捷運帶來的便利性日益提高，「逐捷運而居」已成為近年來購屋的新趨勢，使得捷運沿線的房子具有便捷、抗跌等特性。

不過，近年來因房價漲幅不小，購屋族資金壓力也跟著提高，雖然有些銀行會給予寬限期，以降低初期的還款壓力，但銀行業者提醒，這類精華地段不動產，由於總價高，且未來有利率上升的風險，並不建議申辦寬限期。

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根據房仲業者統計，五月北市中古屋平均單價每坪四九．五萬元，創下歷史新高，房市已連續走高十七個月，其中大安、中正、信義三區的平均單價更超過每坪六十萬元。...

根據房仲業者統計，五月北市中古屋平均單價每坪四九．五萬元，創下歷史新高，房市已連續走高十七個月，其中大安、中正、信義三區的平均單價更超過每坪六十萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，五月北市房價漲至歷史新高的每坪四九．五萬元，雖然買氣與四月相比較為遲滯，但由於追求投資標的信心不減，市場價格仍創新高；到了六月因央行無預警升息半碼及選擇性信用管制，稍稍影響交易狀況，北市中古屋交易量下跌十三．四％，價格則下滑一成，每坪四四．二萬元。

指標產品以「帝寶」為例，雖然釋出少，但市場上已知最高成交價達每坪一九三萬元，而目前屋主開價也都突破每坪二百萬大關；至於大直地區的水岸豪宅成交價，也超過每坪一五○萬元，直逼信義計畫區豪宅，成為過去幾年少見的情況。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，北市大安、中正、信義、松山、中山等區，在今年的前五個月，成交案件平均有四成是創社區或區域新高，在這些價位先行者的帶動下，周邊房市行情也水漲船高，使得光是大安、中正、信義三區的中古住宅平均單價，就一舉突破每坪六十萬元。

黃增福指出，除了熱錢湧進之外，都更效應下的龐大獲利空間，也是讓中古屋價格節節攀升的原因之一，例如前副總統連戰居住的「一品大廈」，由於地點好，具有都更效應，許多投資客看好未來改建後至少破每坪一五○萬元的行情，使得儘管屋齡已高達卅一年，但目前成交價每坪仍破百萬。

徐佳馨表示，央行升息及選擇性信用管制後，對買氣確實有決定性的影響，其中台北縣市影響最明顯，價量雙雙下跌一成，不過業界普遍認為，由於這些區域供需並未失衡，加上熱錢競逐標的，央行若沒有進一步出手，未來價格下滑幅度也不會太大。

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買賣中古屋要短期獲利，自然要相當的專業化經營，從資金籌備、挑選標的到買進、賣出，都是一連串的精密工程。...

買賣中古屋要短期獲利，自然要相當的專業化經營，從資金籌備、挑選標的到買進、賣出，都是一連串的精密工程。

林姓房仲業者透露，他手上有近百位經常性配合的投資客，只要有不錯的物件出現，就會根據投資客個人喜愛的區域、物件特性及價位等，提前發出訊息，所以投資客的訊息是比一般買家早一點。

佈線搶好房 籌錢先吃下

除了與固定投資客配合，不少仲介業者也自己「撩落去」，如碰上缺錢急需週轉的賣方，因價格好商量，從七成砍起到五成成交都有可能；對類似這種物件好、價格又漂亮（便宜）的個案，業者也會立即找金主借錢，自己先吃下來，再轉賣出去，快速週轉一筆物件，肯定比只抽佣金好很多，但重點是可遇不可求。

蔡姓房仲指出，有些投資客偏愛老舊公寓，這也是近幾年炒得最熱的房型，主要是老公寓的使用實坪高，沒有太多公設，還有都更題材及法拍的「提價」。

買到老舊房子，第一件事就是先清掃一下，再找配合的裝潢公司重新裝潢粉刷，老房子經過變身，房價提高一、二成不是問題。

裝潢粉刷變身 賣價翻高

必要時還可打掉一些柱子及牆面，讓隔間改變，或衛浴設備升級等，重點就是要賣相討好，裝潢費當然都灌在賣價裡。

炒高中古屋房價的另個手法是「合作抬價」，有時會找人客串買方，當房仲帶買家看房子時，同時出現，一副想買的樣子，一般買家是很吃這套的，房價容易因此提高，至少買家殺價的比例不會太狠。

網路也很好用，上網為房子加上一些溢美辭，讓一般買家在網路搜尋時容易找到，也有好一點的評價，提升第一印象的好感。

法拍也是抬價的手段之一，在已經持有的房子附近如有法拍屋，有時就進場搶拍，法拍價高，旁邊的房子也會跟著水漲船高。

法拍抬價 房子水漲船高

事實上，早期的法拍是最好獲利的一種，一般是比市價低個三成左右，買進後重新裝潢賣出，還有低於市價一成左右的賣價，很容易賣出，運氣好還可能比市價高，獲利更豐；只是有時碰上「海蟑螂」需要打點，只能委託代拍公司出馬，如把「海蟑螂」打點費、代拍公司的仲介費及裝潢費加進來，成本提高很多，加上後來搶標的人多了，價格被拱高，目前獲利成數已不如當年。

銀行方面的配合也是重要環節，從鑑價到核貸的價格，及利息的高低等，都嚴重影響到房屋成本，林姓房仲說，投資老手多有配合的銀行或銀行行員，才能順利借貸並獲得比較有利的利率。

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四十四歲的劉大少（化名），五年前才從美國返台工作，二○○六年在北市民權東路買了一間十五年屋齡的中古大樓自住，坪數是四十五坪，扣掉公設還有約卅二坪，一坪購入價約廿九萬。...

四十四歲的劉大少（化名），五年前才從美國返台工作，二○○六年在北市民權東路買了一間十五年屋齡的中古大樓自住，坪數是四十五坪，扣掉公設還有約卅二坪，一坪購入價約廿九萬。

二○○九年，因父母回老家興建一棟房子，他將此大樓住宅以每坪四十五萬賣出，等於一坪賺了十六萬，扣掉稅金及仲介費、裝潢費等，三年就進帳約五百萬。

意外的甜頭 走上炒樓路

這樣的甜頭，讓劉大少起心動念，專找台北市精華地區的房子下手投資。今年上半年他又以每坪五十七萬買進一戶長春路的中古屋，是十五坪的套房；他最近打算以每坪六十五萬左右賣出，評估和附近豪宅動輒八、九十萬的價格相比，應可穩穩小賺。

另一位「張大姐」手筆就大很多。五十四歲的張大姐是房仲搭配良好的Ａ咖級投資客，目前手上還有廿七間左右房子，分散在兒子、姪女多人的人頭上。

27間房 掛在親友人頭上

張大姐曾住在忠孝東路ＳＯＧＯ後面一間卅坪中古屋，因發現這裡的房子好租，價格又高，便將房子以每月二．五萬元出租，自己跟家人則搬回中和老家。這間房子她在二○○二年以每坪卅一萬買進，二○○四年房價上揚，於是她以卅八萬賣出，賺了二一○萬。

千萬週轉金 大膽賺兩億

看準房市漲風，張大姐開始招兵買馬集資，由於有一位姐妹淘就在台北市從事房仲工作，於是大家湊足一千萬元，一起來做，剛開始是一間間買進賣出，後來就大膽的做，最多的時候手上有卅間房子。

張大姐說，這幾年房地產大漲，她大概賺進二億元左右，但還要分給其他姐妹，以及有些房子未賣出，實質落袋的約二千萬，不過若將債務及房子價值算進去，其實是債務大於資產。

最近銀根緊 減少「存貨」

張大姐說，最重要的投資心法是選擇精華區，她所有的房子都是以大安區為主，松山、信義區為輔，平常沒事就跟著姐妹淘一起四處看房子喝下午茶，聊聊時事與市場；最近政府態度反覆，銀行的朋友已經表明了，很難再借貸，讓她很擔心，所以前不久已經賣了三間房子，方便週轉，其中還有一間是賠錢賣的，不是價格賣少了，而是賠上裝潢費。

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繼京站轉運站之後，台北市府轉運站亦即將於月中開通，由於轉運站大廳已開放，人潮湧入為信義商圈西區的誠品、新光三越A4與A8、BELLAVITA等帶動二至三成業績成長，未來加上阪急百貨、W...

繼京站轉運站之後，台北市府轉運站亦即將於月中開通，由於轉運站大廳已開放，人潮湧入為信義商圈西區的誠品、新光三越A4與A8、BELLAVITA等帶動二至三成業績成長，未來加上阪急百貨、W Hotel開幕，勢必與台北101為首的國際地標區形成對決。

儘管信義商圈是在新光三越百貨十餘年前所開發帶動商圈規模，但在台北101地標開幕後，不僅國內外觀光客湧入，近三年來大陸客團進團出，塞爆台北101，加上銀聯卡隨時可以刷，101不僅連兩年湧入人潮，也湧入所有精品品牌，且集中於中高價精品，業績今年上看80億元，其中有一半以上來自中國大陸觀光客的貢獻。

相對位於信義商圈的西區，雖然去年BELLAVITA入駐，且誠品與新光三越A4業績不如預期，但今年在市府轉運站即將開通，終於露出曙光，近一個月來，轉運站一樓連通開放，統一集團旗下包括7-11、Mister Donut、COLD STONE、聖娜多堡與中島水產所屬中與志壽司與便當外帶等，因人潮湧進，儼然轉運站已通車，且帶動隔壁的誠品、A4等餐飲業績大幅成長二至三成。

統一阪急百貨預計10月登場，在定位「女人百貨」前提下，除了轉運站特質外帶餐飲林立外，統一超轉投資的AT Tearoom、無印良品等亦將進駐3樓與B2，且將引進日本國民定食連鎖大店Sato等，此外包括新葡苑的川菜系列、法樂琪沙拉系列與瓦城的台菜系列等新餐廳亦將進駐八樓景觀樓層。

隨著阪急打出女人百貨與新餐飲策略，新光三越亦以區隔四館美食街及強化名品做出發，其中A8館異國美食街開幕後業績奏效，至於A4館則準備與多家一線精品簽約引進，至於BELLAVITA除了精品強化，還為即將掀起的信義商圈西區商戰祭出中文名「美好人生」。

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央行「打房」政策祭出，名下已有一戶房貸的民眾，如果還要繼續申貸，銀行最高只能到七成。不過現在多家銀行鎖定大台北地區捷運週邊的物件，只要名下沒有房貸，最高能貸款到八成五，顯見「捷運宅」依舊十分熱門。...

央行「打房」政策祭出，名下已有一戶房貸的民眾，如果還要繼續申貸，銀行最高只能到七成。不過現在多家銀行鎖定大台北地區捷運週邊的物件，只要名下沒有房貸，最高能貸款到八成五，顯見「捷運宅」依舊十分熱門。

　　目前像中國信託、國泰世華、合作金庫等都推出有類似的房貸產品，位於大台北地區捷運出口五百公尺以內的擔保品，都可以被歸類為「捷運宅」，而利率多採階梯式計算。

　　以中國信託為例，位於台北市的「捷運宅」最高可貸到八成五；台北縣最高八成。利率部份，第一年僅1.5%，之後則依個案狀況，調整為1.58%~1.76%，整體而言，前三年平均利率約在1.55%~1.65%。

　　中國信託表示，大台北捷運路網陸續通車帶來的快速與便利性，已經成為生活圈中不可或缺的交通工具，「逐捷運而居」也成為近年來購屋的新趨勢，看準就是沿線的房子具有便捷、抗跌等特性。

　　這項專案限額150億元，期間暫定至今(99)年十月底，帳管費會收取6,500元。中國信託則是強調，專案執行嚴格限制申貸者為「非投資戶」，希望透過低利率、高成數的雙重優惠，幫助有實質購屋需求的自住族群，輕鬆建構幸福家園。

　　另外，國泰世華則分為優質客戶與一般客戶，前者最高能貸到八成五，後者約七成五到八成。利率僅有前半年為1.55%，第七個月開始到第二十四個月調整為1.88%，之後則為2.13%。計算下來前三年平均利率約在1.87%。

　　至於合作金庫現階段主要只針對台北市的「捷運宅」，最高一樣能貸到八成五。利率前半年為1.5%，第七個月開始到第十二個月則為1.75%，第十三個月又再調整為2.1%，前三年平均利率約在1.9%。

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[removed][removed] 【網路地產王/綜合】 　　大陸台商「鮭魚回流」返鄉購屋置產，一直是房市的發燒話題，但是你可能不知道，來自美、加、澳、紐的退休僑胞，也隨著兩岸關係熱絡、遺贈稅大幅調降，近年來正加速回台置產，尤其是具有田園風情、山海景觀的四大地區：三峽、宜蘭、花蓮、墾丁等地，成了這批返台僑胞的最愛。 ■　僑胞暑假返台 加入台商購屋潮 　　台灣房屋調查發現，台籍鮭魚回流潮，除了大陸台商，尚有美、加、澳、紐四大地區的退休僑胞回台置產、養老。由於習慣國外居住環境，特別重視綠地環境、公共設施佳、休閒設施、喜於大自然懷抱。主要選擇區域以新興區、造鎮型態、低密度生活空間、鄰近醫療醫院周邊為優先考量，其次考量生活安全性、舒適度。 　　尤其最近暑假期間，包括三峽、宜蘭、花蓮到墾丁，陸續都有來自這四大台灣熱門移民地區的返鄉鮭魚四處看房子。台灣房屋宜蘭特許加盟店長蔡東昇指出，暑期一向是旅外台商的看屋熱季，今年更明顯，一些台灣、國外兩地跑的熟客，傾向買農地自建別墅小屋。目前宜蘭每坪房價介於10~12萬元之間。 ■　庭園景觀不可少 花東墾丁美景誘人 　　外界熟知的台商，以傳產製造業為主，但美、加、澳、紐四大地區的僑胞，多半是文化人、藝術家、大老闆、知識份子、白領階級等身分為主，返台購屋較偏好田園居家的生活環境，庭院與自然景觀不可或缺。 　　台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧舉例，花蓮臨海的七星潭、鯉魚潭周邊，由於擁有海景與清新空氣，吸引上述四大區的退休僑胞置產；恆春關山或是屏東墾丁，由於具備山林海景等自然美景，也吸引不少僑胞自購土地，打算投入民宿產業，目前每坪農地5千元起跳。

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